​

Niezmiennie od kilku lat obserwujemy trend wśród inwestorów nakierowany na lokowanie wolnych środków w mieszkania na wynajem. Czy także i w 2020 roku sytuacja ta pozostanie niezmienna? Wszystko wskazuje na to, że tak. Podaż mieszkań na rynku pierwotnym, jak i wtórnym jest duża, a zainteresowanie nabywców nie maleje. Rosnące ceny najmu przyciągają osoby z kapitałem, dając im realne szanse na pomnożenie posiadanego majątku. Czy i kiedy można zatem liczyć na zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem? O tym przeczytasz w niniejszym artykule.

Dlaczego inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się popularne?

Z raportu „Obrót nieruchomościami w 2018 roku” opracowanego przez GUS wynika, że liczba transakcji kupna oraz sprzedaży nieruchomości zarejestrowanych w 2018 roku była o 11,2% wyższa w stosunku do roku poprzedniego, a wartość przeprowadzonych transakcji ogółem wzrosła aż o 18,5% w stosunku do roku 2017. Z kolei z danych udostępnionych przez NBP na koniec 2019 roku wynika, że rynek nieruchomości mieszkaniowych znajduje się nadal w fazie ekspansji. Liczba kontraktów zawartych na budowę nowych mieszkań pozostała wysoka, co z wyraźnym trendem wzrostu cen ofertowych na rynku pierwotnym i wtórnym, napawać może wciąż optymizmem.

Znaczącą siłą napędową rynku nieruchomości stają się także i inwestorzy. Choć dla nowych graczy na rynku wzrost cen transakcyjnych oznacza obniżenie tempa zwrotu z inwestycji, to jednak duży popyt na najem nieruchomości sprawia, że średnie stopy zwrotu z tego typu inwestycji plasują się nadal na poziomie około 6%. Jak wynika z wyliczeń NBP, przy założeniu średniej wysokości czynszu, jaki można uzyskać za wynajem mieszkania w stolicy i średniej stopie procentowej 6M, rentowność takiej inwestycji nadal jest wyższa w porównaniu do lokaty bankowej i zbliżona do stopy kapitalizacji możliwej do otrzymania na rynku nieruchomości komercyjnych. Z kolei relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu za wynajem mieszkania gwarantuje sfinansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Z pewnością trwająca od kilku lat tendencja wzrostowa w sektorze nieruchomości sprawia, że tego typu inwestowanie jest niezwykle popularne. Największe z polskich miast, takie jak Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Poznań czy Łódź przyciągają młodych ludzi dobrze płatną pracą oraz perspektywami rozwoju. Co za tym idzie, rośnie również popyt na wynajem mieszkań.  Deweloperzy oddają do użytku coraz więcej mieszkań, mamy łatwiejszy dostęp do pozyskania środków na sfinansowanie transakcji, a co za tym idzie, inwestorzy chętniej lokują wolne środki w mieszkania na wynajem. Trzeba jednak pamiętać, że jest to inwestycja długoterminowa.

Przygotowanie mieszkania na wynajem ‒ jakie środki trzeba zainwestować?

Choć dla wielu inwestorów, szczególnie dysponujących gotówką, perspektywa comiesięcznych wpływów z czynszu za wynajmowane mieszkanie jest kusząca, to jednak warto w kalkulacji uwzględnić wszystkie koszty związane z obsługą inwestycji. Wśród nich należy wymienić nie tylko zakup nieruchomości oraz koszty notarialne, ale i wyposażenie mieszkania w niezbędne sprzęty. Pod uwagę należy także wziąć okres przejściowy, w którym mieszkanie nie ma lokatorów, ewentualne koszty napraw wynikające z jego użytkowania czy też nasz czas, który musimy poświęcić na znalezienie najemców i comiesięczną ich obsługę. Kalkulując zwrot z inwestycji, należy także pamiętać, że przychody z wynajmu podlegają opodatkowaniu.

Przeprowadźmy zatem prostą kalkulację:

  • Mieszkanie 40 m2 położone w ścisłym centrum Warszawy – koszt zakupu w stanie deweloperskim 400 000 tys. zł.
  • Koszt remontu – 95 000 tys. zł
  • Łącznie – 495 000 tys. zł
  • Czynsz za wynajem – 2320 zł/msc*
  • Rentowność – 5,62%

*przeciętny koszt najmu mieszkania o powierzchni do 40m2 w Warszawie na podstawie danych z raportu opracowanego przez Expander i Rentier.io

Czy te wyliczenia przedstawiają stan faktyczny? Niestety nie, ponieważ nie uwzględniają szeregu śródrocznych dodatkowych wydatków związanych z najmem.

Kiedy inwestycja w mieszkanie na wynajem zacznie się zwracać?

Rozważając zakup nieruchomości na wynajem, chyba każdy zadaje sobie pytanie, po jakim czasie inwestycja ta zacznie się faktycznie zwracać. Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i zależy od szeregu czynników. W tym od:

  • Kosztu zakupu nieruchomości – im większy koszt poniesiemy na starcie, tym okres zwrotu z inwestycji będzie dłuższy;
  • Rynkowej koniunktury – jeśli ceny najmu są wysokie, okres zwrotu jest krótszy;
  • Sposobu finansowania – w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt dochodzą dodatkowe koszty w postaci odsetek;
  • Lokalizacji inwestycji i jej standardu – co przekłada się na zainteresowanie wynajmujących i minimalizuje okresy przestoju;
  • Obsługi najmu – na który składa się nasze czasowe zaangażowanie czy też zlecenie tych zadań firmom zewnętrznym.

Kalkulując w zupełnym uproszczeniu na przykładzie powyżej opisanego mieszkania, przy założeniu całorocznego najmu bez przestojów, zwrot z inwestycji nastąpiłby po 18 latach.

Alternatywne sposoby inwestowania w nieruchomości szansą na większy zysk

Choć zakup mieszkań na wynajem stał się popularną formą inwestycji, to jednak wysokie koszty wejścia i długi okres zwrotu ograniczają niektórym inwestorom możliwość korzystania z tej formy lokowania kapitału. Na szczęście to nie jedyne metody, poprzez które można stać się szczęśliwym posiadaczem mieszkania na wynajem. Osobom, które są zainteresowane inwestycją w mieszkanie na wynajem, ale nie posiadają odpowiednich środków finansowych, z pomocą przychodzi crowdfunding nieruchomości.

Za pośrednictwem platform do inwestowania społecznościowego w nieruchomości, takich jak https://social.estate/, można przystąpić do grupowego inwestowania w mieszkania, czy nieruchomości komercyjne mając niski wkład własny. Co ważne, zyskujemy także gwarancję bezpieczeństwa całej transakcji oraz dostęp do wyselekcjonowanych i prawnie zweryfikowanych ofert. Z kolei niski wkład własny sprawia, że w łatwy sposób możemy dywersyfikować portfel inwestycyjny i w ten sposób dodatkowo zabezpieczyć się przed stratą funduszy. Co ważne, inwestując poprzez crowdfunding nieruchomości, otrzymujemy wsparcie na każdym etapie inwestycji. Nie musimy się martwić o obsługę prawną, zarządzanie nieruchomością czy szukanie najemców. Cały proces jest sformalizowany poprzez stworzenie spółki celowej, w której stajemy się udziałowcami, a wypłata zysków następuje w formie dywidendy. Z analiz rynkowych wynika, że inwestując w ten sposób, możemy liczyć na zyski na poziomie od 5% do 8% w skali roku.

Jak więc widać, inwestycja w mieszkanie na wynajem może być realizowana w różnej formie. Dzięki znacznemu popytowi na rynku nieruchomości, który miejmy nadzieję nie zostanie zachwiany, przez obecną sytuację rynkową związaną z pandemią, lokowanie kapitału w mieszkania powinno przynieść satysfakcjonujące zwroty z inwestycji nawet dla tych, którzy mogą przeznaczyć na te cele mniejszy wkład własny.

Artykuł sponsorowany